경매로 넘어간 임차한 집, 임대인이 실소유자가 아니라면… 세입자 배당요구 되나?

[SSTV l 이수민기자] 내가 임차해 살고 있는 집이 경매로 넘어간 것도 억울한데, 임대차계약을 맺은 이가 실소유자가 아니라면 어떤 문제가 생길까.

해당 당사자는 “현재 경매 진행 중인 부동산으로 세입자가 거주 중이나 본래 대출을 받은 사람이면서 소유자인 사람과 임대차계약을 맺은 게 아니라 소유권에 관한 권리가 있다고 주장한 다른 사람과 임대차계약을 맺은 경우”라며 “1순위 근저당권자는 금융기관, 세입자는 근저당 이후에 전입신고를 마쳤고 배당요구를 할 예정인데 어떻게 될까”라고 부동산 전문가들에게 물었다.

이에대해 한 전문가는 “반드시 소유자와 계약을 할 필요는 없고 소유자를 적법하게 대리할 수 있는 대리인을 통한 임대차계약도 가능하다”고 설명했다. 이 전문가는 “반대로 실제 소유자라고 해도 등기부등본 상 소유자가 아닌 타인이 임대인의 지위를 가지고 체결한 임대차계약이라면 원인무효로 볼 수 있어 임대차계약을 인정받지 못할 수 있다”고 조언했다.

다른 전문가도 비슷한 의견이었다. 이 전문가는 “소유자의 인감증명서와 위임장이 있으면 대리인과의 계약이라도 법적 효력이 발생하지만 소유주와 무관한 사람이 권리를 주장하며 법정대리인 자격도 갖추지 않은 상태에서 계약을 했다면 계약 체결 자체가 무효고 임차인도 권리 주장을 할 수 없다”고 설명했다.

따라서 이 사건 등록자의 고민에 대한 답은 세입자가 적법한 임대인 또는 임대인의 적법한 대리인과 계약을 했느냐 안 했느냐에 따라 엇갈릴 것으로 결론지을 수 있다.

사실상 임대차계약에 대한 상식이 보편화된 요즘, 실제 소유주 또는 적법한 대리인과 임차인 간 계약이 대부분이지만 중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 시도하는 임차인들이 적지 않은 만큼 뜻하지 않은 함정에 빠져 보증금을 전액 날릴 위기에 처할 가능성도 배제하기 힘든 요즘이다.

직거래를 통해 수수료를 아끼는 건 좋지만 이를 위해서 반드시 알아야 할 지식이 결여돼 있다면 수수료 이상의 피해가 부메랑처럼 돌아올 수 있다는 사실, 이것은 비단 임대차계약 뿐만 아니라 매매나 경매에서도 마찬가지라는 사실을 숙지해 둘 필요가 있을 것으로 생각된다.

사진/자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9902) 사진은 본 기사와 직접 관련이 없음

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