[SSTV l 이수민기자] 부동산경매는 입찰과 입찰을 위한 권리분석, 낙찰 후 배당 등 알아야 할 지식이 많고 관련된 법령도 여러 분야에 걸쳐 있어 기본적인 공부가 불가피한 분야다.

 그러나 개인이 공부해도 쉽지 않은 분야가 부동산 경매이다. 부동산 경매를 사례별로 몇가지 살펴보자

1. 리모델링 조합 아파트 낙찰 받았는데 추가 분담금 요구하면? 

아파트 낙찰 후 조합사무실에 방문하니 추가 분담금을 요구하는데 소송을 할 경우 승소 가능성이 있을까?

전문가들의 답변에 따르면 이 고객이 승소할 가능성은 낮다. 한 전문가의 답변을 보면 리모델링 주택 조합이 임의경매를 신청한 것으로 추가부담금에 관한 사항을 미리 확인했어야 하는 물건이다.

입찰 전 현장 조사를 나가서 조합사무실에 한 번 들러 물어보기만 했으면 알 수 있었을 사실임에도 이에 대한 확인을 게을리한 낙찰자에게 과실이 있는 만큼 즉시 항고를 통한 불허가 결정을 이끌어냄으로써 입찰보증금을 반환받는 것이 최선일 것이라는 조언이 나왔다.

또 다른 전문가는 다른 측면에서의 답변을 내놓았다. 이 전문가는 경매신청자가 리모델링 조합으로서 신청 당시 분담금에 대한 정보를 누락했다는 것은 모순이며 만약 법원이 제공한 매각물건명세서나 현황조사서에 이 같은 내용이 없었다면 법원의 책임을 물을 수 있다는 내용으로 조언했다.

요약해보면 두 전문가 모두 매각불허가를 이끌어내야 한다는 결론은 같았다. 다만 과실 책임이 낙찰자인지, 법원인지에 대해서는 의견이 약간 엇갈린 모양새였다.

 2. 낙찰받은 다가구에 물이 세는데, 매수대금 감액 청구 가능할까?

며칠 전 다가구 주택을 낙찰받았다는 이 고객은 낙찰 후 물건을 점검해 보니 건물 지하에 누수로 인한 물고임 현상이 발생했음을 인지했다.

낙찰자는 누수를 이유로 매수대금 감액청구나 매각불허가 청구가 가능한지, 가능하다면 필요한 서류는 어떤 게 있는지를 뮫는다.

결론부터 말하면 이 낙찰자의 경우, 원하는 대답을 얻을 수 없는 상황이다. 매각물건명세서에 기재가 누락돼 낙찰자에게 불측의 손해를 입힐 수 있는 선순위임차인이나 선순위전세권, 유치권 등의 권리 문제가 존재할 때는 매각불허가 판결도 기대할 수 있다.

그러나 매각대상 물건의 누수 등 하자 부분이 있어 매각불허가 신청을 하는 것은 위와는 약간 이야기가 다르다. 누수 같은 하자는 부동산의 사용 수익에 있어 현저한 방해가 되지 않는 부분으로 판단될 가능성이 높기 때문이다.

전문가들 역시 이 사안에 대해서는 매각불허가 대상이 아니라는 일관된 결론을 내고 있다. 오히려 이는 입찰하기 전 입찰자 본인이 직접 확인해봤어야 할 문제인 만큼 입찰자가 해결할 문제라는 것이다.

최근 경매가 대중화되면서 상당히 많은 인구가 유입되고 있다. 그러나 이들 중 상당수는 현장 조사라는 기본적인 임무에 소홀하다. 기본에 충실한 입찰자가 될 수 있도록 노력을 아끼지 않아야 하는 바람이다.

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