[판례로 보는 경매사건] 적법한 ‘사업자등록’의 조건과 판단 기준

[SSTV l 이수민기자] 주택 임대차보호법에 근거한 ‘전입신고’처럼 상가 임대차보호법에 따른 ‘사업자등록’이 돼 있는 경매물건에 대해서는 대부분 적법한 임차인이 존재할 것이라는 예상을 하게 된다.

이는 사업자등록을 했다는 사실 자체가 해당 부동산에 임대차 계약이 체결돼 있음을, 더 나아가 해당 부동산에 임차권이 존재함을 알리는 공시방법이기 때문이다

물론 대부분의 경우 이런 인식이나 예상은 사실에 부합한다. 하지만 사업자등록 과정에서 챙겨야 할 것들을 챙기지 못해 공시효력을 잃어버린 임차권 또한 반드시 존재하기 마련이다.

오늘 소개하는 판례는 이처럼 사업자등록이 공시의 효력을 가지는 지에 대한 판단 기준과 상가임대차보호법 상 대항력을 인정받기 위해 사업자등록이 갖춰야 할 조건에 관한 내용이다. 찬찬히 읽어보시면 사업자등록에 대해 잘 알지 못했던 디테일한 지식 획득이 가능할 것으로 보인다.

이 사건 원심에서 인정된 사실에 따르면 지난 2003년 8월 초, 이 사건 원고인 A씨는 안산시 소재 사우나시설에서 음료 등의 판매업을 하기 위해 건물주인 B씨와 임대차계약을 체결했다. 계약서에는 '○○○사우나 3-5층 8.3평'을 임대차 목적물로 한다는 내용을 기재했다.

임대차계약을 맺고 1개월이 경과한 같은 해 9월 말, A씨는 임대차목적물 부분에 대한 도면 첨부를 생략한 채, 앞서 언급된 임대차계약서만 첨부해 부가가치세법상 사업자등록을 마쳤다. 등록증에 표시된 사업장 소재지 역시 '○○○사우나 3-5층 8.3평'으로 돼 있었다.

이후인 2003년 11월 중순, A씨는 B씨에게 임대차보증금 지급을 완료하고 이 사건 각 부동산 중 3 내지 5층의 각 일부 면적 합계 8.3평을 매점이나 음료 자동판매기 설치장소로 점유하면서 음료 등의 판매업을 영위해왔다.

그러나 이 사우나 시설은 2005년 3월, 근저당권자의 경매신청에 의해 경매절차를 밟게 됐고 경매법원은 낙찰 후 배당절차에서 A씨를 배제했다. A씨의 사업자등록이 상가임대차보호법상 대항력을 갖추기 위한 공시방법으로 유효하지 않다는 이유에서였다.

이에 불복한 A씨는 배당이의를 제기했고 이 사건은 원심과 재심을 거쳐 결국 대법원까지 올라가게 됐다. 그러나 대법원은 A씨의 손을 들어주지 않았다.

대법원 재판진은 "사업자등록 신청 시 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 이 사건 각 부동산에 대한 등기부상의 표시와 불일치하고 상가건물의 일부분만을 임차하였으면서도 사업자등록 시 해당 부분에 대한 도면조차 첨부하지 않았기 때문에 유효한 임대차 공시방법이 아닌 것"이라고 결론지었다. <대법원 2008.9.25. 선고 2008다44238 판결>

이상의 판례에서 알 수 있는 것은 전입신고와 달리 사업자등록 절차에서는 첨부해야 할 공부, 즉 공적 서류들이 분명히 존재하고 이것들이 첨부되어야 비로소 적법한 임차권 공시 효력을 가진다는 사실을 알 수 있다.

이 같은 사실은 경매물건, 특히 사업자등록 빈도가 높은 상가나 오피스텔 등의 부동산에 적용해 볼 만 하다. 조금만 시각을 바꿔보면 사업자등록 과정이 절차에 어긋난다는 사실을 확인하는 것만으로 입찰 전 권리분석에서 임차인을 배제할 수 있다는 것이다.

물론 이러한 케이스가 아주 많을 것이라는 기대를 하기는 쉽지 않다. 그러나 이러한 사실을 알고 있는 사람과 모르는 사람의 권리분석 능력에는 차이가 나기 마련이다. 바로 이런 미묘한 차이에서 경매를 통한 수익이 발생할 수 있음을 간과하지 말아야겠다.

자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)/사진은 기사와 직접 관련이 없음

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