[별별★부동산]양도소득세 결정하는 양도가액 줄이는 비법은? 부동산ㆍ지상 시설물 일괄매각 시 계약 별도로 해야 세부담 줄어든다 

세법에서는 부동산 등의 소유권을 이전해 주고, 받는 대가(금전, 주식, 채무면제 등)를 양도가액이라고 한다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 매매차익 크기에 비례하므로 양도가액 크기는 세 부담을 좌우하는 중요한 변수이다.

양도소득세 부담을 줄이기 위해 거래당사자 간 합의하에 부동산매매계약서를 실제보다 줄여서 신고하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 하지만 소위 ‘다운계약서’를 작성해서 신고한 사실이 나중에 발각되면 적게 낸 양도소득세를 추징당할 뿐만 아니라 양도소득세 감면ㆍ비과세 혜택이 배제되며 취득세의 3배 범위 내에서 과태료도 부과된다는 점에 유의해야 한다.

부동산을 팔면서 그 지상에 있는 다른 자산도 함께 팔 때가 있다. 임야와 임목, 과수원과 과수, 농지와 묘목ㆍ농막, 대지와 지상 시설물을 함께 파는 것 등이 이에 해당된다. 부동산은 양도소득세 과세대상이지만 그 지상물들은 대부분 양도소득세 과세대상이 아니다.

임야에 딸린 임목은 임업을 영위했다면 사업소득에 해당되어 양도소득세가 아닌 종합소득세를 내야 하지만 기타 임목은 소득세를 내지 않는다. 따라서 부동산과 그 지상물에 대한 매매금액을 어떻게 구분하느냐에 따라 세 부담이 달라질 수 있는 것이다.

법원 판례 등에 따르면 부동산과 지상시설물을 일괄하여 매매했을 때는 매매금액 전체를 부동산 양도가액으로 보고 있다. 따라서 부동산과 그 시설물은 우선 이를 구분해서 따로 계약을 체결해야 세 부담을 줄일 수 있다.

물론 이들 자산을 따로 구분하여 계약을 체결하였다 하여 모두 인정받을 수 있는 것은 아니고, 그 구분 계약과 금액 평가에 대한 합리성이 있어야 한다.

예를 들어 임목을 임야와 구분한 대가로 인정받기 위해서는 조림사업을 지속적으로 하였다거나 산림경영계획인가ㆍ사업자등록 등 사업성이 있거나 임목을 임야와 구분 등기를 했어야 하며, 그 구분하는 금액에 대한 평가기준에 있어서도 객관성이 있어야 한다.

여러 종류 부동산을 함께 팔 때는 전체 매도대금 중 오래 보유한 자산의 양도가액이 클수록 양도소득세 부담이 적어진다.

왜냐하면 오래 보유한 부동산일수록 장기보유특별공제를 더 받을 수 있기 때문이다.(대금을 구분하지 않고 일괄 계약했을 때는 기준시가에 의해서 각 부동산에 대한 양도가액을 안분한다)

[부동산태인 칼럼니스트·손대원 T&A세무회계사무소 대표 세무사]

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