[별별 ★부동산] 수익률 높은 임대수익형 부동산 어디가 좋을까?

[SSTV l 이수민기자] 수익형 부동산을 고를 때 가장 먼저 고려하는 것이 바로 수익률이다. 자금 얼마를 투자하면 얼마의 수익이 돌아오는지를 가늠하는 이 지표야말로 투자대상 경매물건을 고를 수 있는 유일무이한 기준일 것이다.

그러나 경매 물건 특성 상 최저매각가를 기준으로 한 수익률 데이터는 그리 믿을만한 수치가 못된다. 또한 경매 대상 부동산의 점유자가 해당 부동산을 포함한 비경매 부동산까지 함께 점유하고 있다면 이 역시 수익률 산출과정에서 왜곡이 발생하기에 물건을 가려서 볼 필요가 있다.

이러한 점 때문에 부동산태인의 임대수익형 부동산 경매물건을 고를 때는 수익률 목표를 5~10% 범위로 설정하는 것이 좋다. 현실적인 수익이 가능한 물건들이라면 대부분 이 구간에 몰려있다고 봐야 할 것이기 때문이다.

이 같은 관점에서 눈여겨 봐야 할 부동산 경매물건을 소개해 본다.

먼저 소개할 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대 주택(남부지법 11계, 2014타경10592)이다. 화곡동은 주택과 아파트가 혼재한 대규모 주거타운이 발달한 지역으로 서울에서도 비교적 저렴한 임대조건을 자랑하는 만큼 임차수요가 상존하고 있다. 지금 소개하는 물건 역시 임차수요를 걱정할 필요가 없는 것 중 하나다.

다음달 10일 4차 매각이 진행되는 이 다세대 주택은 지하철 5호선 화곡역에서 도보 10분 거리에 위치한 주거용 부동산으로 총 5층 중 5층에 자리한 물건이다.

인근에는 각급 학교 및 근린생활시설이 자리잡고 있으며 주변 지역 또한 중산층이 거주하는 다세대 및 다가구 주택으로 이뤄져 있어 주거 편의성 측면에서는 흠잡을 데 없는 물건이다. 또한 차량 진입 및 주차가 용이하고 대중교통을 이용한 접근성도 무난해, 다양한 계층의 임차수요를 포괄할 수 있는 주택으로 분류된다.

이 같은 장점을 뒷받침하듯, 법원 임차조사결과를 보면 보증금 2500만원, 월세 40만원의 조건으로 거주하는 임차인이 있다. 말소기준권리 설정일에 후순하는 임차인으로 소액임차인에 해당, 2000만원의 보증금이 우선변제될 것으로 보인다. 명도 난이도가 높지 않을 것임을 시사하는 정보.

입찰 조건도 좋다. 본 건 감정가는 2억1100만원이나 다음달 4차 매각에서는 감정가의 절반 가격인 1억804만원부터 입찰이 시작된다. 실거래가 정보 수집을 거쳐 입찰가를 산정한다면 무난한 낙찰이 가능할 것으로 기대된다.

최저가 기준으로 산출되는 본 건 임대수익률은 5.8% 선이다. 연 500만원 가량의 월세 수익이 발생할 것으로 예측되기 때문이다. 다세대주택의 경우 5~60% 수준의 1금융권 담보대출이 가능하고 임차인을 들일 경우 발생하는 보증금이 있기 때문에 자금투자도 최소화 할 수 있을 것으로 보인다. 쉽게 말해 소액만으로 연수익 400만원 이상을 기대할 수 있는 알짜배기 부동산이라는 의미다.

서울 뿐만 아니라 비수도권 지역에도 유사한 형태의 투자로 임대수익을 기대할만한 물건이 다수 존재한다.

충남 공주시 신관동에 소재한 아파트(공주지원 1계, 2014타경3407)가 이런 물건 중 하나다. 이 물건은 공주IC 지척에 자리한 소형 아파트 물건으로 총 15층 중 14층에 위치하고 있다.

자가용이나 대중교통 접근성이 무난하고 주변환경 및 생활 편의도가 무난하면서도 감정가가 6900만원, 1회 유찰로 인한 최저가가 4830만원으로 떨어져 있어 역시 소액투자가 가능한 유형의 경매물건이다.

역시 소액임차인이 점유 중인 물건으로 임차조건은 보증금 1500만원에 월 25만원이다. 전입신고일과 경매개시 결정일을 고려할 때 실제 부동산을 사용 중인 진짜 임차인으로 추정되는 바, 낙찰자 역시 이와 비슷한 임대수익을 올릴 수 있을 것으로 보인다.

본 건의 경우 최저가를 기준으로 산출되는 본 건 수익률은 연 9% 선이다. 금액으로 보면 연 300만원의 수익이 가능하다. 아파트 용도의 부동산이므로 시세의 70%까지 대출이 가능하고 임차인 보증금 수입까지 고려할 때, 자기자본이 거의 없어도 입찰이 가능한 물건이라 할 수 있다.

사실상 이 같은 수익형 부동산을 고르기 위해서는 사실 상당한 시간을 투자해야 한다. 수많은 경매물건 가운데, 임차인이 있으면서 투자액을 최대한 적게 가져갈 수 있다는 조건을 충족하는 물건을 찾아내는 건 생각보다 어려운 일이다.

그러나 이처럼 의사결정 시간을 단축시켜 줄 수 있는 임대수익물건 정보를 현실에 맞게 활용한다면 보다 스마트한 경매투자가 가능할 것으로 기대된다. 다만 매사가 그렇듯 과도한 수익률이 표시된 물건에 대해서는 미리 조심하고 찬찬히 살펴보는 습관을 기를 필요도 있다. 욕심 때문에 급히 먹는 밥은 체하기 마련이다.

자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9902)

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