[SSTV l 이수민기자] 지난 달 말, 갑자기 주목받은 경매물건이 하나 있다. 역대 최고 감정가 기록을 다시 쓴 인천 소재 잡종지가 바로 그것이다. 이 물건 감정가 1조 481억원은 경매정보가 기록되고 축적되기 시작한 이후 가장 높은 액수다.

첫 매각기일이 다음 주 수요일인 12월 10일로 잡혀있는 상황에서, 세간의 관심은 과연 이 땅이 얼마에 낙찰될 것인지에 집중되고 있다. 사상 최고 감정가 물건이라고는 하지만 최고 낙찰가를 기록할거란 보장은 없기 때문이다.

다만 이처럼 거대한 경매물건을 여럿 봐온 입장에서 보면 첫 매각기일 이후 유찰이 얼마나 이뤄질 지, 어느 곳에서 그 누가 입찰할 지도 불분명한 현 시점에 이 물건 낙찰가를 따져보는 것은 자칫 무의미한 작업일 수 있다.

그러나 이 물건 인근 유사 부동산의 매매사례 조사를 통해 대강의 가격범위를 산출해봄으로써 이 땅의 상대적인 가치가 어느 정도인지를 독자들과 공유하는 일련의 과정 자체는 충분히 재미있을 것이라는 생각이 든다.

본 건 토지는 면적이 92만6951㎡에 달하는 현황 잡종지로서 대표필지인 인천 연수구 옥련동 620-4번지 외 24개 필지로 구성된 초대형 부동산이다. 감정가는 각 필지에 따라 최저 20만8000원에서 최고 161만원까지 책정됐으며 이들 감정가 합계 총액은 1조 481억2613만원이다.

위 지도에 표시된 본 건 위치를 보면 남서쪽으로 송도국제신도시, 동쪽으로 송도유원지가 자리하고 있으며 인근에 고속도로 인터체인지가 있는 것은 물론, 인천 국제공항에서도 멀지 않아 접근성이 양호한 바, 활용에 따라 부지 가치를 더욱 높일 수 있는 여지가 존재한다.

그렇다면 이 물건 인근에서 실제 매매된 토지 가격은 과연 어떤 정도일까. 본 건의 경우 용도가 잡종지로 잡혀 있는 관계로 가치상 큰 차이가 없는 대지물건 위주로 분석해봤다.

최근 2년 간 이 물건 인근에서 거래된 실제매매사례는 총 17건이 도출됐다. 아래 표는 17건 중에서도 시기적으로 최근에 거래됐으며 지리적으로도 본 건과 가까운 옥련동 소재 대지 5건의 실거래가를 정리한 것이다.

실제매매사례를 보면 실거래가 범위는 최소 75만원/㎡, 최대 143만원/㎡의 범위 안에 형성돼 있음을 알 수 있다. 즉 인근 물건 실거래가 시세에 맞춰 본 건 가격을 산출한다면 최소 6983억원, 최대 1조3306억원이라는 가격이 나오는 것이다.

아울러 경매는 시세보다 더 낮은 가격으로 부동산을 매수한다는 목적성을 가져야 하기 때문에 산출된 최저금액에 최근 1년 간 이 지역 토지경매 평균 낙찰가율 66%를 적용하면 입찰이 예상되는 기준가격은 4600억원 정도로 추산할 수 있다.

본 건이 소재한 인천지방법원이 30%의 저감율을 적용하고 있음을 감안할 때 이 물건 최저매각가가 4600억원 이하로 떨어지는 시점은 2월 경(약 3590억원)으로 추산된다. 물론 이는 경매절차가 순조롭게 진행되는 가운데 1차, 2차, 3차 매각절차가 입찰 없이 끝나 유찰된다는 전제 하에서 가능한 이야기다.

다만 본 건 가격분석을 마치고 한 마디 드리고 싶은 말씀은 가격정보 산출방법과 본 건 감정평가 기법의 차이에 관한 것이다. 본 건 감정평가서를 열람한 독자는 잘 알고 계시겠지만 이 물건은 총 25개 필지가 하나의 물건을 형성하고 있어 그 면적만 90만㎡를 상회하는 초대형 부동산이다.

이에 따라 단일 물건만 감정하는 평가기법과는 다른 방식이 사용됐음을 확인할 수 있다. 감정평가서에는 본 건이 소재한 연수구의 부동산 가격 흐름, 인천 전체 부동산 가격 흐름, 담보 및 경매목적의 평가액, 주변 토지의 실거래가 정보가 모두 포함돼 있고 현장답사 결과 및 사정요인까지 포함된 매우 디테일한 평가가 진행됐다.

반면 실거래가 분석 데이터는 이러한 다양한 방법을 지양하고 오로지 주변 토지들의 실제매매사례에서 추출되는 가격정보만을 분석했다.

따라서 분석 내용에는 주변 토지의 시세 흐름이나 향후 개발가치 평가는 반영되지 않았으며 현 시점에서 파악된 최근 2년 간의 실거래가 정보가 주를 이루는 만큼 감정가 산출 기준과 상당한 거리가 있음을 부인할 수 없다.

변명일 수도 있겠지만 강조하고 싶은 부분은 본 건처럼 광대한 토지의 실제 가치를 적확하게 측정함에 있어 현장 답사 없이 실거래가 정보로만 진행한다는 것은 한계가 있다는 점이다.

일반적인 개인 간 부동산 거래에서라면 부동산태인의 실제매매사례 조사는 굉장히 유용하고 실질적인 가치를 가지는 컨텐츠다. 그러나 이처럼 광대한 면적의 개발부지에 대해서는 앞서 강조한 것처럼 감정평가서에 기록된 여러가지 합리적인 분석기준에 기초한 평가액을 신뢰하는 것이 우선 순서라 하겠다.

자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)

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