[SSTV l 이수민기자] 제주도 토지 낙찰가율이 툭하면 수백%를 오르락내리락 하는 것을 이제 상식에 속한다. 더 이상 제주도 경매시장 소식은 신기한 뉴스가 아니라는 것이다.

 오늘 소개할 물건사례 역시 이 같은 흐름에서 벗어나지 않는 물건이다. 본 건은 제주도 서귀포시에 자리한 과수원 용도의 농지로 제주도 남동부로 약간 치우쳐 있다. 이 물건 주변은 임야 및 전, 유사한 형태의 과수원이 혼재하고 있으며 차량출입이 가능하고 간선도로에서 멀지 않은데다, 버스정류장에서도 멀지 않아 접근성 측면에서 양호하다.

 본 건 남쪽으로 의귀초등학교를 중심으로 한 적지 않은 규모의 마을이 형성돼 있고 이에 따라 금융기관과 근린생활시설 일부가 자리하고 있으며 인접한 간선도로를 통한 남원읍내로의 이동성도 무난한 것으로 분석된다.

 과수원 지상에는 감귤나무 다수가 식재돼 있으며 이는 토지의 종물로 간주되는 바 낙찰자는 땅과 함께 감귤나무도 함께 취득하게 된다.

 계획관리지역에 위치한 농지인 만큼 제한적인 범위에서 개발이 가능하기 때문에 제주도에 집을 짓고 거주하면서 농사를 지으려는 수요자들에게는 아주 매력적인 물건으로 분류할 수 있다.

 이 물건에 입찰한 응찰자는 모두 35명으로 낙찰가는 감정가 3314만6000원의 210%를 넘는 6970만원이었다. 2등 응찰가는 6280만원으로 그렇게 큰 차이는 나지 않았다.

 그렇다면 과연 이 물건 낙찰가는 주변의 전답 등 농지나 대지 등에 비해 저렴한 것일까.

 최근 제주도에 휘몰아치는 고가낙찰 열풍 때문에 가격 변별력이 흐려진 상태인 만큼 이를 판별해내는 방법으로는 실제 매매된 유사농지를 찾아 그 가격과 비교해보는 방법 뿐이다.

위 표는 부동산태인이 본 건 인근에 위치한 과수원 용도 물건의 실제매매사례를 찾아 거래가격을 조사한 결과다. 고객에게 제공되는 부동산태인의 실거래가 정보는 각 매매사례별 모든 항목에 대해 제공되지만 본 글에서는 현재 소유자를 고려, 언급하지 않았다.

 조사 결과를 보면 실제매매사례 4건 중 입지 측면에서는 A와 C 물건이, 공시지가 측면에서는 B와 D 물건이 유사한 것으로 평가된다. 단, 매매사례 B는 공시지가가 같다는 점을 빼면 간선도로와 거리 등에서 본 건과 유사하다고 보기는 어렵기 때문에 분석 대상에 포함시키기가 애매했다.

 나머지 매매사례 3건은 모두 본 건과 비교해 입지 측면에서 유사하다는 평가가 가능했다. 이에 따라 부동산 가치 측면에서만 바라본 본 건의 적정가격은 1㎡당 5만7000원~6만원 선으로 도출할 수 있다. 이를 입찰가로 환산하면 최대 3036만원이라는 가격이 나온다. 감정가 3314만6000원이 과소하거나 과대하게 감정된 것이 아니라는 추론을 내릴 수 있는 것이다..

 그렇다면 결국 이 물건의 낙찰가율 210%는 한창 몰아치고 있는 제주도 투자열풍의 부작용이라고 할 수 밖에 없다. 2등 응찰가와의 차이가 컸다면 낙찰자의 가격산정에 실수가 있었다고 할 수 있지만 그 차액이 700만원도 채 안되는 상황인 만큼 잘못이 있다고 하기엔 어폐가 없다.

 매매물량이 부족한 가운데 경매장에 나오는 물건에 경쟁자가 몰리면서 가격이 급등하는 것은 경매라는 시스템 구조상 당연한 일이다. 또 해외자본 유입 등을 호재 삼아 앞으로 자산가치가 더 오를 것이라는 전망이 우세하기 때문에 낙찰가율 100%를 넘기는 일도 제주도에서는 더 이상 놀라운 일이 아니다.

 자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)

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