[경매상담 Q&A] 형식적 경매, 공유자 우선매수 가능할까?

[SSTV l 이수민기자] 부동산경매는 입찰과 입찰을 위한 권리분석, 낙찰 후 배당 등 알아야 할 지식이 많고 관련된 법령도 여러 분야에 걸쳐 있어 기본적인 공부가 불가피한 분야다.

 이에 따라 경매를 공부하는 과정에서 수많은 질문거리가 생겨나지만 이를 딱히 물어볼만한 곳은 마땅치 않다. 포털사이트 지식검색 코너를 활용하면 어지간한 의문은 풀리지만 각 개인마다 궁금한 내용이 천차만별이기 때문에 포털사이트가 이를 모두 해결해 주리라는 기대도 어려운 게 사실.

 오늘은 경매와 관련된 궁금증을 엄선하여 경매 관련 정보와 지식을 나누고자 한다.

1. 공유물 분할 위한 형식적 경매, 공유자 우선매수 가능할까?

 부동산의 지분권자들 간에 의견이 상충하거나 수익활용 방안에 대한 일치가 이뤄지지 않아 부동산을 매각함으로써 지분을 정리하려는 경우, 형식적 경매를 선택하는 경우가 있다.

 이런 경우, 입찰자들 중 상당수가 ‘지분을 공유한 권리자 중 한 사람이 공유자우선매수청구를 통해 온전한 부동산을 취득할 것’이란 생각 때문에 입찰을 망설이곤 한다.

 그러나 결론부터 말하자면 공유물 분할을 위한 형식적 경매 사건에서 공유자들의 우선매수청구는 불가능하다. 이는 1991년 대법원 판례(91마239) 등에서 기인하고 있다.

 논리적으로 보면 우선매수청구는 경매 부동산 중 자기 것이 아닌 지분에 대해서만 가능한 것인데, 공유물 분할을 위한 형식적 경매의 경우 경매대상 부동산 전체가 매각대상에 포함되므로(다시 말해 공유자 본인의 지분도 매각대상에 포함되므로) 모순이 성립된다.

 다만 형식적 경매 물건의 지분권자는 일반 입찰자 자격으로서의 경매 입찰이 가능하기 때문에 다른 일반 입찰자들에 비하면 입찰가 산정 측면에서 여전히 유리한 것은 사실이다. 따라서 공유물 분할을 위한 형식적 경매 물건의 낙찰을 원하는 고객께서는 이 부분까지 세심하게 고려한 입찰가 산정 전략이 필요하다.

 2. 낙찰받은 전원주택 대지에 진입로 지분이 빠져 있다면?

 통상적인 전원주택 진입로는 어떤 식으로든 사용료를 내지 않고 거주자가 이용하도록 조치돼 있는 경우가 대부분이다. 해당 주택의 대지권에 진입도로를 포함시키거나 그것이 불가능하다면 진입도로 대지 중 일부 지분을 거주자 명의로 해놓는 것이다.

 그러나 여러 사정으로 인해 진입도로에 대한 권리가 상실되기도 한다. 부동산태인 경매상담에 올라온 사연처럼 전원주택 소유자의 부동산이 여러 개의 물건으로 쪼개졌는데 이 과정에서 전원주택 물건에 귀속돼야 할 진입도로 지분이 다른 물건에 포함되는 경우 등이 해당된다.

 이런 경우 이를 함께 낙찰받는 것이 가장 좋은 방안일 것이다. 그러나 해당 물건 특성 상 진입도로 지분만 낙찰받는 것이 불가능하다면 그 물건 낙찰자로부터 해당 지분을 매수하는 방안을 고려해볼 수 있다.

 물론 협의를 거쳐 토지사용료를 내는 방안도 있을 수 있지만, 차후 분쟁 등으로 통행이 어려워질 가능성이 있고 애써 낙찰받은 내 전원주택 부지가 차후 재매각시 ‘맹지’ 취급을 받을 우려도 있으므로 가급적이면 지분을 매수하는 것이 보다 완전한 해결방안이 될 것이다.

 3.  내 땅에 짓다 만 내 건물에 제3자가 동의 없이 공사 마무리… 유치권 성립할까?

 실제로 이런 상황이 발생할까 싶은 의구심도 들지만, 결론부터 말하자면 이러한 경우 유치권은 성립하지 않는다.

 유치권이 성립하기 위한 요건 중에는 ‘채권이 변제기에 도래해야 한다’는 조항과 ‘채권과 물건 간 견련관계가 있어야 한다’는 조항이 있는데, 마무리 공사에 대한 소유주 동의가 없었던 만큼 채권의 성립 자체가 불가능하기 때문이다.

 민법상 도급의 건은 쌍무계약에 해당되며 이는 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약을 말하는데, 여기서 말하는 대가적 의미는 상호 이행할 일이 의존관계를 가지고 채무의 부담이 교환적인 원인관계에 서는 것을 뜻한다.

 또 민법에서는 도급에 대해 ‘당사자의 일방(수급인)이 어느 일을 완성할 것을 지정하고 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대한 보수지급을 약정하는 계약’이라고 규정하고 있다.

 그러나 이 질문에 등장하는 제3자는 쌍무계약 요건에 부합하는 ‘계약’을 하지 않았고, 토지 소유주는 도급 계약에 부합하는 ‘보수지급 약정’을 하지 않은 것으로 보인다. 채권과 물건 간 견련관계를 주장할 아무런 근거가 없는 것이다. 자연히 채권변제기도 도래할 수 없기 때문에 유치권도 성립하지 않는다고 보는 것이 타당할 것이다.

 자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)/자료사진

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