30명 몰린 수유동 다세대, “낙찰가율 낮은 이유 있었네”

[SSTV l 이수민기자] 다세대 주택은 직접 거주와 임대가 모두 가능한 다목적 부동산으로 소액 투자를 염두에 둔 입찰자들이 끊이지 않는 인기 물건 중 하나다.

 특히 서울시내에 자리잡은 다세대 밀집지역 내 물건은 임차 수요가 꾸준해 안정적인 임대수익을 올리기에 더할 나위 없이 좋은 우량물건이라 할 수 있다.

 때문에 층수나 입지, 면적이 양호해 원활한 임차가 예상되는 물건에는 수십명의 입찰자가 몰리기 마련이다.

 이번 소개하는 물건 역시 이 같은 조건에 부합하는 우량 다세대 물건으로 전용면적이 넓고 방이 3개 나오는데다 주차도 가능해 임차 공백이 거의 없을 것으로 보이는 등 장점을 다수 갖췄다.

 그런데 이상한 것은 이 물건의 낙찰가율. 모두 31명이 입찰해 치열한 경쟁이 벌어졌음에도 불구하고 낙찰가율은 감정가 1억7900만원 대비 81.5%(낙찰가 1억4587만8000원)에 그쳤다. 왜 이런 낯선 상황이 벌어진 것일까.

 이에 대한 답은 이 물건과 인근 다세대 물건의 실거래가 정보에서 찾을 수 있다.

위 표는 낙찰건과 낙찰건 인근의 유사한 다세대 주택 물건 중 실제 매매된 사례를 찾아 그 가격정보를 추출한 것이다. 실거래된 물건 4개는 모두 수유동 소재 다세대 주택으로 낙찰건과의 거리는 50m 이내다.

 이 표를 보면 낙찰건과의 유사도가 높은 물건은 A, B ,C다. D는 건물면적이 다소 적고 실거래가 자체에서 다소 격차가 벌어져 있음을 알 수 있어 분석에서 제외하는 것이 옳다.

 유사도 높은 물건들의 단위면적당 가격을 보면 1㎡당 300만원 선을 넘어서고 있는데, 이는 낙찰건이 위치하는 지역 일대의 유사면적 다세대 주택의 거래시세를 의미한다.

 특히 물건 B는 낙찰건이 속해 있는 바로 그 빌라의 2층 물건으로 주변 물건에 비해 실거래가 자체는 적지만 단위면적당 가격은 유사한 수준이다.

이 같은 정보를 모두 종합해보면 이 물건 낙찰가율이 낮았던 이유는 다소 높게 책정된 감정가에 있다고 할 수 있다. 즉 주변 다세대 물건이 1억7000~8000만원에 거래되고 있다 해도 낙찰건은 실제 그 정도에 미치지는 않는다는 것이다.

 이번 조사결과는 2가지 시사점을 제공한다. 하나는 부동산의 가격 산정에 있어 실거래가 정보가 왜 필요한지에 관한 것이다. 쉽게 말해 실거래가 정보를 모르면 우량한 물건을 불량한 가격에 사는 우를 범할 수 있는 것이다.

 또 다른 하나는 감정가를 너무 믿지 말라는 것이다. 감정평가액은 말 그대로 해당 부동산에 대한 감정을 거쳐 도출된 금액일 뿐, 절대적인 기준이 될 수는 없다.

 가끔 법원에서 만나는 예비 입찰자 중에는 감정가를 절대적인 기준으로 여기고 입찰가를 산출하는 경우를 볼 수 있다. 물론 이는 과학적이지도 않고 그렇다고 확률적이지도 않은 아마추어적인 방법일 뿐이다. 그러므로 실거래가 정보 기반의 합리적인 입찰가 산정에 포커스를 맞추시길 바란다.

 자료제공= 부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)

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