[SSTV l 이수민기자] 부동산 경매에서 법원이 소액임차인 우선변제액 배당 경향이 나타나 채권자들 역시 이에 대해 미리 대비할 필요가 있을 것으로 보인다.

지난 9월 중순 낙찰된 안양 소재 아파트 경매물건. 경매개시결정 3일 전에 전입신고 및 확정일자 기록이 있는 소액임차인이 존재하는 물건으로 15대 1이라는 치열한 경쟁 끝에 감정가 대비 95.29%에 낙찰됐다.

 여기까지는 흔하게 볼 수 있는 아파트 경매 과정의 한 단면이랄 수 있다. 다만 이 물건 임차인의 전입신고일이 경매개시결정일 직전이고 시세 대비 현저히 낮은 보증금액이 신고돼 있어 이 또한 최근 이슈가 됐던 급전세 사건 중 하나가 아닐까 하는 우려를 낳았다. 채권자가 이 임차인에 대해 '가장 임차인'이라고 주장하며 배당이의를 제기할 가능성이 있었던 것이다.

 아니나다를까. 3순위 채권자인 모 저축은행에서 법원 배당 직후 배당이의를 제기한 것으로 파악됐다. 그런데 주목할 부분은 이 배당이의 이유다. 3순위 채권자 측에서 배당이의를 제기한 이유는 소액임차인 우선변제 자체가 부당하다는 것이 아니라 그 우선변제액 자체에 관한 것이었다.

이 날 배당에서 법원이 결정한 이 물건 임차인 김 모씨의 배당액은 예상액 800만원의 2배인 1600만원으로 정해졌다.

 이 사건 최선순위 말소기준권리는 1998년 7월 21일자 1금융권 근저당으로 이를 기준으로 한 소액임차인 보증금은 2000만원 이하, 우선변제액은 800만원. 이에 따라 채권자들 역시 소액임차인 우선변제액을 800만원으로 예상하고 배당에 참석했으나 법원의 이 같은 결정에 적잖이 당황한 것으로 알려졌다.

 이 물건 낙찰자 고객은 "배당 판사가 1순위와 2순위 근저당권자에 대해 전액 배당을 마친 뒤 임차인 우선변제액 기준을 임차인에게 유리한 현행규정으로 적용한다는 취지로 우선변제 배당액을 늘렸다"며 "이에 따라 배당액이 줄어들게 된 3순위 채권자가 당황하면서 배당이의 신청을 했다"고 밝혔다.

 이 같은 배당 사례는 사실 지금까지 널리 알려진 원칙에 비하면 낯선 것이라 할 수 있다. 최선순위 담보물권 설정일과 부동산 소재지를 기준으로 우선변제되는 보증금액을 판별해오던 것이 지금까지의 경매업계 분위기였기 때문이다.

 이 낙찰자는 "만약 선순위임차인처럼 낙찰자에게 영향을 미치는 소액임차인일 경우에도 이렇게 배당이 된다면 경매 입찰자들도 조심해야 할 것 같다"고 전했다.

 사실 이 같은 배당이 이뤄졌다는 이야기를 실제로 듣는 것은 흔치 않은 경험이다. 배당의 경우 철저히 채권자와 낙찰자, 임차인 등 사건 이해관계자만 알고 넘어가는 정보이기 때문.

 3순위 채권자가 배당이의를 신청한 만큼 최종적인 결론이 어떻게 나올지는 아직 알 수 없지만 법원의 소액임차인 우선변제액 배당 경향이 앞으로 이렇게 임차인에게 유리해진다고 가정한다면 채권자들 역시 이에 대해 미리 대비할 필요가 있을 것으로 보인다.

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