[SSTV l 이수민기자] 경매취하의 관건은 시간 싸움.

만약 내가 입찰하려던 물건이 경매 취하된다면 그 허탈함은 이루 말할 수 없을 것이다. 시간과 비용을 들여 준비한 것이 허사가 되고 새로운 물건을 찾아 다시 입찰을 준비해야 하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 법원경매 절차를 지켜보다 보면 찍어뒀던 물건이 입찰 당일이나 하루 전 '취하' 표시가 뜨는 경우를 종종 볼 수 있다.

여기서 언급된 경매취하란 경매집행절차를 정지해주도록 법원에 요청하는 것을 말한다. 다시 말하자면 채권자의 취하신청이 법원에 접수되고, 이에 따라 경매개시결정등기가 법원의 직권으로 취소 처리되는 것이다. 경매 취하에서 별도의 취하사유는 필요 없다.

그렇다면 채권자가 경매개시신청을 하고 감정을 거쳐 기껏 경매신청까지 들어간 물건인데 이런 경우가 생기는 이유는 왜일까?

통상적으로 생각할 수 있는 가장 큰 이유는 향후 해당 물건의 가치 상승이 예상되기 때문. 당장 경매를 통해 회수하고 상환하는 채권액보다 향후 가치 상승으로 인한 이익 증대가 에견된다면 상호 합의 하에 경매를 취하하리라는 것은 누구나 쉽게 예상해볼 수 있는 이유다. 이 밖에 들 수 있는 이유는 채권액이 부동산 감정가에 비해 적어 채무를 변제하는 것이 더 낫기 때문일 수 있다.

경매 취하의 가장 확실한 방법은 채무자가 채무를 변제하고 채권자가 법원에 경매를 중지시키거나 취소해달라는 신청을 하는 것이다. 그러나 입찰일에 낙찰자가 결정되면 경우에 따라서는 취하에 어려움이 생길 수 있다. 낙찰자가 경매 취하에 동의해주지 않는 경우가 많기 때문이다.

따라서 중요한 것은 경매 취하의 타이밍이다. 경매취하가 가능한 기간은 경매신청기일로부터 낙찰자가 잔금을 내기 전까지다. 입찰기일 당일이라도 매수신고 시점 전까지는 타인 동의 없이 경매신청 취하가 가능하다. 매수신고가 있고 난 뒤에 경매를 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 차 순위 매수신고인의 동의가 필요하다.

따라서 취하를 원하는 채무자는 최대한 절차를 서둘러야 하고 이 물건을 꼭 낙찰받겠다는 최고가매수신고인은 최대한 빨리 낙찰대금을 내야 하는 것이다. 만약 그 물건이 향후 시세차익이나 추가 상승이 예견되면 낙찰자가 취하에 동의해줄 일은 거의 없다고 봐야 한다.

그렇다면 경매취하를 위해서 어떤 서류가 필요한지 알아보자.

우선 최고가매수신고인이 없는 경우 필요한 서류는 경매취하서 2통(경매신청서에 찍었던 것과 동일한 도장)과 등록세 영수필확인서(경매기입등기말소등기용) 1통이다. 또 돈을 갚았거나 기한을 연장해준다는 증명서인 채무변제증서 또는 채무변제를 연기(유예)한다는 채권자의 승낙서가 함께 제출되어야 한다. 만약 대리인이 신청한다면 위임장과 함께 법원에 법원에 제출해야 한다.

반대로 최고가매수인이 있는 경우에는 경매취하서 1통과 경매신청 채권자의 인감증명서 1통, 채무변제증서, 최고가매수신고인의 경매취하 동의서(차순위매수신고인이 있다면 그의 동의서도 포함) 1통이 필요하다. 아울러 최고가매수신고인의 동의를 받기가 어렵다면, 변제액을 공탁하고 청구이의의 소와 강제집행정지신청을 하고 본안소송으로 다퉈야 한다. 물론 이러한 변제나 강제집행정지신청 등은 매각대금납부 전에 해야 한다.

이 때도 마찬가지로 중요한 것은 제출서류 접수시간이다. 즉 입찰일 전에 제출해야 효력이 발생하는 것이다. 만약 채무금액을 입찰기일 전에 돌려줬지만 채권자가 입찰일 전까지 법원에 경매취하 서류를 제출하지 않았다면 이러한 행위는 무효가 된다.

대법원 판례에 따르면 이와 같은 변제행위는(채무금액만 변제) 경매취하에 아무런 영향을 미치지 않는다. 그러므로 경매취하를 하는 경우, 변제 후 빠른 시일 내에 채권자가 경매취하서를 정식으로 법원에 접수하여야 경매가 취하되는 것이다.

경매 투자자 입장에서도 이러한 경매취하 가능성을 항상 염두에 두고 대응할 필요가 있다. 감정가 대비 채권액이 과소한 물건이나 향후 가치상승이 명약관화하게 예견되는 경우가 특히 그렇다는 점을 잊지 말아야겠다.

자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)

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