[SSTV l 이수민기자] 부동산경매로 인해 살던 집에서 원치 않는 퇴거를 해야 하는 임차인들은 사회적 약자일 수밖에 없는 그들을 보호해야 한다는 목소리도 함께 커지고 있다.

그러나 소액임차인에 대한 무조건적인 법적 보호는 역시 사회적 측면에서 신중하게 접근할 필요가 있다는 목소리도 작지만 줄어들지 않고 있다. 소액임차인 보호법을 악용해 채권자의 정당한 배당을 저해하는 일부 불순한 세력이 존재하기 때문이다.

지난 주 소개했던 소액임차인과 우선변제금에 대한 정보가 소액임차인 보호 쪽에 힘을 준 내용이었다면 이번 주에는 소액임차인 보호법을 악용했다가 법의 심판을 받았던 판례를 소개함으로써 내용상의 균형을 잡아볼까 한다.

2011년 11월 11일 C씨는 대전 중구 소재 한 아파트에 임차보증금 2000만원으로 임대차계약을 맺었다. 같은 달 16일 전입일자와 확정일자를 받아 소액임차인의 자격까지 모두 갖췄다.

임대차계약 한달 후인 12월 23일 이 아파트는 경매에 부쳐졌고 이후 한차례 유찰을 거쳐 2012년 5월 21일 3억9900만원에 낙찰됐다. 하지만 이후 배당과정에서 이 사건의 채권자인 S저축은행이 C씨의 우선변제에 이의를 제기해 C씨는 보증금 2000만원을 돌려 받지 못했다.

이후 C씨는 배당이의를 소를 제기해 자신은 소액임차인이므로 배당이 적법함을 주장했지만 이는 받아들여지지 않았다. 오히려 재판과정에서 놀라운 사실들이 드러났다.

C씨는 이 사건의 아파트 인근에 또 다른 아파트를 소유하고 있었으며 이 아파트에 임대차 계약을 체결하며 기존에 소유하고 있던 아파트는 1억5000만원에 전세계약을 맺었다. 또한 C씨의 남편인 J씨는 공인중개사로 해당 아파트 인근에서 공인중개사 사무실을 운영하고 있었으며 이 아파트의 임대차계약을 중개했다. 여기에 C씨는 이 사건 아파트를 낙찰받은 경락인에게 이사비용 130만원과 미납 관리비를 지급받은 사실도 드러났다.

경매와 주택임차인보호법에 대해 잘 알고 있던 J씨는 이를 악용해 곧 경매에 부쳐질 아파트를 물색한 후 이러한 아파트에 임대차계약을 맺으며 소액임차인 지위를 갖춰 보증금을 돌려 받는 과정에서 이득을 취하고자 한 것으로 봄이 상당하다는 것이 대법원 측 판단이다.

여기서 그치지 않고 불과 6개월 후 J씨는 자녀 명의를 빌려 또 다른 아파트를 임차했고 이 아파트가 경매에 나오자 낙찰 받았다. 임대차계약시 소액임차인 우선변제금에 해당하는 2000만원을 보증금조로 하는 계약을 체결했음은 물론이다.

이 같은 사실들을 근거로 대법원은 C씨가 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있기에 C씨는 정당한 소액임차인에 해당하지 않는다고 판결했다. <대법원 2013.12.12. 선고 2013다62223 판결>

이상의 판례에서 알 수 있는 것은 소액임차인의 지위가 악용될 소지가 있고, 또 이를 실제로 악용하는 사례가 적지 않다는 사실이다. 이는 단순한 악용 이상의 심각한 사태를 불러올 수 있다는, 아니 실제로 심각한 사태를 불러왔다는 점에서 범사회적 논의가 필요한 사안으로 사료된다.

며칠 전 모 라디오 뉴스에서는 주택공급량이 많았던 인천에서 경매 나온 주택과 관련, 정당한 소액임차인 지위가 인정되지 않아 보증금 배당을 받지 못한 사례가 늘고 있다는 취지의 방송을 내보냈는데, 이 또한 소액임차인 지위의 악용이 점차 확산되고 있음을 방증하는 예후로 볼 수 있다.

일부에서는 어차피 소액인 임대차보증금인데, 이렇게까지 할 필요가 있느냐는 의문을 가질 수 있다. 그러나 소액임차인에 이어 배당을 받아야 하는 2순위 채권자 입장에서 보면 이야기가 달라진다. 채권자 입장에서 보면 위 판례에 나온 것 같은 '정당하지 못한 임차인'의 존재로 인해 채권회수 계획이 틀어지기 때문이다.

물론 정상적인 임대차계약을 맺은 소액임차인에 대해서는 채권자 역시 우선변제를 통한 보호에 이견을 가질 수 없다. 그러나 위 판례처럼 채무가 과다하거나 경매개시결정 직전인 주택에 시세보다 현저히 낮은 가격의 전월세 계약을 체결하는 등 소액임차인의 지위를 악용하는 사례라 의심이 들 때 정상적인 채권 회수를 위해 법의 판단을 구하는 것은 채권자로서 당연한 권리행사다.

얼마전 살던 집이 경매로 넘겨졌고 근저당권자에 의한 배당이의 소송에 휘말려 전세 보증금을 날릴 위기에 처한 나머지 분신자살을 선택한 한 장애인 전세입자의 비극이 언론을 통해 전해진 바 있다. 언론에 따르면 배당이의 소송을 제기했던 이 사건 근저당권자는 분신 사건 직후 소를 취하한 것으로 알려졌다.

결국 소액임차인의 지위를 악용한 '정당하지 못한 임차인'들의 존재가, 채권자들의 이목을 흐린 나머지 선의의 피해자를 만들었다고 한다면 지나친 비약일까.

소액임차인 지위를 악용하거나 거주지가 절박한 사람들에게 경매 직전의 주택을 무책임하게 중개임대하는 사회의 암적인 존재들에 대해서는 관용없는 엄벌을 내리는 것이 정당한 소액임차인의 사회적 보호와 채권자의 정당한 채권회수를 돕는 한편, 또 생겨날 지 모를 선의의 피해자 발생을 막기 위한 지름길일 것이다.

자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)

 *사진은 본 기사와 직접 관련없음

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