[SSTV l 이수민기자] 내 보증금, 경매 넘어가도 우선변제 될까?

내 집 마련을 꿈꾸며 경매 공부에 매진하는 사람들이 늘어나고 있다.  소액임차인과 그 보증금의 우선변제에 대한 정보를 미리 공부해 두는 것은 미래 뿐만 아니라 당장의 이익 보호에도 도움이 될 것이다.

 특히 소액임차인 판별과 우선 변제되는 보증금에 대한 정보는 헷갈리는 부분이 많기 때문에 이 부분에 대해 명쾌하게 정리된 자료 하나쯤은 즐겨찾기에 추가해둘 필요가 있다.

소액임차인과 우선변제 보증금… 그 잘못된 지식들

경매로 넘어간 집에 거주하는 임차인들이 알고 있는 가장 많은 지식은 바로 ‘보증금이 얼마 이하면 보장된다’는 단순하면서도 사실과는 거리가 먼 내용일 것이다.

부동산에 대한 지식이 하나도 없는 사람들에게는 이처럼 단순한 문장이 의외로 큰 힘을 발휘해, 좀 더 자세한 설명이라도 할라치면 자릴 떨치고 일어나게 만들기도 한다.

이처럼 단순하지만 강력한 소액 보증금 전액 보장의 ‘진리’는 들불처럼 번져 나갔고 최근에는 이를 악용한 악질 부동산중개업자도 생겨났다.

경매로 넘어가기 직전인 과다부채 주택을 찾아 집주인에게는 목돈을 벌어주겠다며 접근하고, 세입자에게는 집이 경매로 넘어가도 보증금이 법적으로 보장된다며 유혹해 임대차거래를 성사시킨 뒤 나 몰라라 하는 식이다. 길을 가다 볼 수 있는 ‘경매 넘어가기 직전인 집 찾습니다’라는 홍보물은 바로 이런 주택을 찾기 위한 미끼 중 하나다.

최근 거주 중이던 집이 경매로 넘어가면서 전세금을 상실한 한 장애인이 그 집 앞에서 스스로 목숨을 끊은 너무나도 안타까운 일이 발생했는데, 전후 사정을 보면 경매절차가 진행 중이던 집이었음에도 2500만원이라는 보증금을 내고 임대차계약을 맺은 것으로 파악되고 있다.

소액임차인 판별과 보증금의 우선변제액 정보의 획득 '중요'

언론 기사에는 곧바로 드러나지 않았지만, 이 장애인의 전세보증금이 날아간 것은 어떤 악질 중개업자 때문일 공산이 크다는 것이 부동산업계의 전반적인 시각이다. 소액임차인 규정을 그나마 많이 살펴본 필자가 볼 때, 이 2500만원이라는 금액 자체도 굉장히 상징적인 심증이다. 소액임차인 관련 문답에서 가장 많이 언급되고 알려진 금액이 바로 이 2500만원이기 때문이다.

즉 앞서 서술한 바와 같이 집이 경매로 넘어가도 보증금이 소액이라 보장받을 수 있다는 설득이 계약 전에 이뤄졌을 것으로 보인다. 더구나 피해자가 사회적 약자로서 월세를 꼬박꼬박 내지 않아도 되는 아파트 전세를 보증금 2500만원에 얻을 수 있다는 점도 상당한 매력으로 다가왔을 것으로 보인다.

이 같은 피해를 사전에 막거나 예방하려면 어떻게 해야 할까. 가장 우선시 되는 것은 소액임차인 판별과 그 보증금의 우선변제액에 대한 정확한 정보의 획득이다. 아래 표는 2013년 12월 31일 기준 소액임차인 판별 기준과 우선변제액에 대한 것이다.

‘최선순위 담보권 설정일’ 기준으로 소액임차인을 판별  

위 표의 가장 왼쪽 상단을 보면 ‘최선순위 담보권 설정일’이라는 단어를 볼 수 있다. 독자 여러분 께서는 바로 이 단어를 반드시 깊이 명심해야 한다. 바로 이 날짜를 기준으로 소액임차인을 판별하기 때문이다.

흔히들 소액임차인을 판별할 때의 날짜 기준을 ‘전입일’로 오해하는데, 소액임차인에 대한 대부분의 오해가 바로 이 지점에서 출발한다. 소액임차인 판별기준은 결코 전입일이 아니다. 바로 ‘최선순위 담보권 설정일’이다.

예컨대 임차인 A씨가 서울 소재 전세집을 구하고 보증금 7000만원의 조건으로 임대차계약을 맺고 2013년 12월 30일에 전입신고를 마쳤다고 가정하자. 대부분의 사람들은 2013년 12월 30일에 이사했고 보증금이 7500만원 이하이기 때문에 A씨는 소액임차인이라고 생각한다.

그러나 이것은 사실이 아니다. 이것은 그 집에 가장 먼저 설정된 근저당권 날짜가 2010년 7월 26일 이후일 때만 해당하는 이야기다. 만약 이 최선순위 근저당권 설정일이 2013년 7월 20일이라면 위 표에 따라 소액임차인에 해당되는 보증금 범위는 7500만원이 아니라 6000만원이다. 따라서 A씨는 소액임차인도 아니고 경매로 집이 넘어가도 우선변제되는 보증금이 없다.

상가도 주택과 마찬가지 규정이 적용된다. 다만 주택과 한가지 다른 것은 환산보증금이라는 범위 기준이 하나 더 들어간다는 것이다. 환산보증금은 월세액에 100을 곱한 수에 보증금을 더한 값이다. 서울 기준 상가를 예로 든다면 지난해 12월 31일 기준, 환산보증금이 3억원 이하인 상가이고 그 보증금액 자체가 5000만원 이하라는 2가지 조건을 모두 충족해야 소액임차인으로 인정된다.

만약 월세액이 300만원을 넘는다면, 보증금과 상관없이 무조건 소액임차인이 아니다. 월세액의 100배 금액 자체가 3억원을 넘기 때문이다. 한편 아래 표는 올해 1월 1일부터 새로 적용되는 소액임차인 판별기준과 우선변제액 정보다.

올해부터 새롭게 적용 중인 소액임차인 판별기준

우측의 붉은 바탕 부분을 보면 올해 1월 1일부터 새롭게 적용 중인 소액임차인 판별기준과 우선변제액 정보를 얻을 수 있다. 이와 동일한 정보를 인터넷 등기소에서도 접할 수 있다.

이상의 정보는 사실, 부동산경매를 어느 정도 공부한 사람이라면 누구나 다 알고 접해본 것이기도 하다. 그러나 이 정보를 이처럼 꾸준하고 자세하게 설명하는 이유는 이 정보 자체가 임차인에게만 중요한 정보가 아니기 때문이다.

위의 표에 적힌 데이터는 경매법원에서 실시하는 잔금배당에서도 그대로 적용된다. 즉 여러가지 배당원칙 중 하나라는 의미다. 따라서 임차인 뿐만 아니라 예비 입찰자 역시 임차인에 대한 배당을 예상해봄으로써 작게는 입찰자 본인의 피해를 막고, 나아가 임차인의 피해를 예상해봄으로써 좀 더 대처가 용이하도록 하게 하는 기능을 수반한다.

부동산경매가 가지고 있는 여러 속성 가운데, 임차인과의 갈등은 사실 불가피한 것들 중 하나다. 다만 임차인은 낙찰자를, 낙찰자는 임차인을 서로 좀 더 배려하고 부동산 인도과정 역시 서로 좋게 마무리하는 것이 진정한 해피엔딩이 될 수 있다는 점을 좀 더 숙지할 필요가 있겠다.

자료제공=부동산태인 홍보팀(02-3487-9930)

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