[별별★부동산] 소액임차인 최우선변제, 모든 물건에서 전액 변제가 가능할까?

부동산 권리분석에서 자주 등장하는 것이 소액임차인 최우선변제 문제이다.

주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 이 중 소액임차인보증금 최우선변제는 지역에 따라 일정 금액 미만의 보증금을 가진 임차인을 법에 의해 우선적으로 보호하는 제도이다. 소액의 보증금이라도 서민층에게는 큰 금액이기 때문에 이를 법적으로 보장한다는 것이다.

이러한 소액임차인 최우선변제는 시간의 흐름에 따라 그 금액도 변하고 있다. 시간과 지역에 따른 소액임차인 최우선변제금액은 아래의 표와 같다.

경매를 공부한 사람이라면 소액임차인 최우선변제에 대해서 기본적으로 알고 있다. 하지만 가끔씩 헷갈려 하는 부분이 있는데 크게 2가지로 나뉜다.

첫 번째는 기준일자이다.

소액임차인 최우선변제의 기준일이 전입신고나 매각기일로 착각하시는 사람들이 있다. 소액임차인 최우선변제를 판단하는 기준은 전입일자나 매각기일이 아니라 최선순위 담보물권이 설정된 날이다.

여기서 또 착각할 수 있는 부분이 있다. 이는 대부분의 말소기준권리가 근저당인 경우가 많기 때문에 말소기준권리 날짜를 기준으로 소액임차인을 판단하는 경우가 많다. 하지만 만약에 말소기준권리가 담보물권이 아니라 가압류, 압류 등 아닌 채권인 경우에는 조금 상황이 다르다. 채권은 소액임차인의 해당여부를 판단하는 기준일이 되지 못하기 때문에 가장 빠른 순위의 담보물권이 설정된 날을 그 기준으로 하며, 만약 담보물권이 아예 없는 경우라면 경매개시결정 등기가 소액임차인을 판단하는 기준일이 되므로 참고하기 바란다.

두 번째는 매각대금의 1/2내에서만 소액임차인 최우선변제가 이루어진다는 점이다.

다가구주택의 경우 소액임차인이 너무 많게 되면, 최초 근저당권자에게 너무 적은 배당이 이루어질 수 있다. 이러한 문제를 방지하기 위해 매각대금의 1/2이하로만 소액임차인 최우선변제가 이루어지게 된다. 만약 소액임차인 최우선변제금액의 합계가 매각대금의 1/2을 넘어가게 되면 보증금의 비율에 맞게 안분배당이 이루어지게 된다.

만약, 계약기간 중 보증금의 증감이 이루어진 경우면 어떻게 될까?

[대구지방법원 2009가단134010], [대법원 2007다23203], [대법원 2001다14744]

판례들을 살펴보면 임대차기간 중 보증금을 올리거나 내린 경우에는 원칙적으로 배당이 이루어지는 시기의 보증금을 기준으로 판단을 한다. 증액하기 전에는 소액임차인의 범위에 있었으나 증액 후 소액임차인의 범위를 초과했다면 소액임차인으로 인정받지 못하며 반대로 감액으로 인해 소액임차인 범위에 들어간다면 일정액을 우선변제 받을 수 있게 되는 것이다. 하지만 고의적으로 소액임차인 최우선변제를 받기 위해 보증금을 감액한 것이 드러난다면 우선변제에서 제외된다.

경매에서 자주 등장하는 소액임차인 최우선변제와 관련된 내용이지만 이렇게 기준일자의 착각이나 전액변제가 이루어지지 않는 경우도 있으니 유의해야 한다.

스타서울TV 경제팀/자료제공=부동산태인 홍보팀(사진은 기사와 직접 관련이 없음)

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