[뉴스인사이드-기고] 아파트 하자보수 소송, 시공사와 합의할 때 주의할 점
[뉴스인사이드-기고] 아파트 하자보수 소송, 시공사와 합의할 때 주의할 점
  • 승인 2024.05.10 10:03
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섣부른 합의 시 시공사는 손실...개별 세대는 부당이득반환의무 발생 위험
입주자대표회의에 대한 위임 해지가 가능한지 여부 확인해야
법무법인 신광 김한빈 변호사

아파트 입주 후 각종 하자들이 발견된 경우 구분소유자들이 공동으로 대응하여 집단 소송을 제기하는 사례가 흔하다.

이때 일반적으로 구분소유자들은 입주자대표회의에 하자보수에 관련한 손해배상청구권 일체를 양도하고 입주자대표회의가 시행사와 시공사, 주택도시보증공사(HUG)를 상대로 법원에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 제기하고, 이후 감정신청을 하는 형태로 소송이 진행된다.

이러한 소송은 경우에 따라 감정인이 수천 세대에 달하는 호실을 일일이 방문해 하자 항목을 점검한 후 하자보수비를 산정해야 하고, 하자인정 여부와 적정 하자보수비에 관해 원·피고들 쌍방의 치열한 공방이 이뤄지므로 판결까지 수년이 걸리는 일이 다반사이다.

때문에 아파트를 분양받아서 실거주하는 입주민들 중에서는 적어도 전유부분에 관하여 시공사와 조속히 합의하여 하자보수 받기를 희망하는 경우가 있다.

그런데 이 경우 개별 구분소유자와 시공사는 합의에 앞서서 개별 구분소유자가 손해배상청구권 일체를 입주자대표회의에 양도하였기에 개별 구분소유자가 아니라 입주자대표회의가 소송당사자인 상태에서 소송이 진행되고 있음을 유념할 필요가 있다.

구분소유자들이 입주자대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도하는 것은 지명채권의 양도에 해당하기 때문에 채무자인 시행사, 시공사, 주택도시보증공사에 채권양도의 통지(민법 제450조 제1항)를 하게 되는데, 개별 구분소유자가 시공사와 전유부분의 하자보수에 관하여 합의했다고 해도 이미 해당 부분의 손해배상청구권은 입주자대표회의에 양도된 상태이다.

'민법 제452조'에 따르면, 채권양도인이 채무자에게 채권양도를 통지한 때에는 채권양수인의 동의가 없으면 채권양도를 철회할 수 없다.

만약 채권양수인인 입주자대표회의가 채권양도 철회에 동의해 주지 않는다면 자칫 시공사는 이미 실시한 하자보수를 인정받지 못할 우려가 있고, 시공사는 소송의 패소에 따라 이중변제를 하게 되면 응당 발생한 손실을 보상받을 수단을 강구할 것인바, 이미 합의한 구분소유자는 시공사로부터 부당이득반환청구를 당할 위험에 처한다.

그렇다면 이처럼 입주자대표회의가 채권양도 철회에 동의하지 않는 경우는 어떻게 처리해야 할까?

결론부터 말하자면 구분소유자가 입주자대표회의에 채권양도를 할 당시에 체결한 업무위임계약에서 특별히 정하지 않았다면 구분소유자가 해당 업무위임을 철회함으로써 위 문제를 해결할 수 있다.

먼저 채권의 귀속주체 변경을 내용으로 하는 ‘채권양도계약’과 채권양도의 의무 발생을 내용으로 하는 ‘양도의무계약’은 실제의 거래에서는 한꺼번에 일체로 행하여지는 경우가 많으나 법적으로 별개의 독립한 행위라는 사실을 알 필요가 있다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다100711 판결 참조).

구분소유자들은 입주자대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 추심 기타 행사를 ‘위임’하면서 ‘채권양도’를 하는데, 이론적으로 여기에서 ‘위임’은 양도의무계약이 되고, 이에 따른 ‘채권양도’는 ‘위임’을 원인으로 하는 채권양도계약에 해당한다.

'민법 제689조 제1항'에 의하면, 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있으므로 시공사와 합의한 개별 구분소유자는 입주자대표회의와의 ‘위임’을 해지할 수 있고, 그에 따라서 준물권행위인 채권양도계약 역시도 그 원인이 소멸하여 무효가 되는바, 더 이상 입주자대표회의는 해당 전유부분에 대해 손해배상청구권을 행사할 수 없게 되는 것이다.

다만 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권양도를 받으면서 임의로 위임을 해지할 수 없다고 특약으로 정하였다면, '민법 제689조'는 당사자 사이의 합의로써 배제할 수 있는 임의규정에 불과하므로(대법원 2019. 5. 30. 선고 2017다53265 판결 참조) 위 특약은 유효하다.

이런 특약이 있으면 구분소유자는 임의로 위임을 해지할 수 없게 되는바, 시공사는 개별 구분소유자와 전유부분의 하자보수에 관하여 합의한다고 해도 이를 인정받지 못하게 될 위험에 처하므로 업무 처리 시에 각별한 주의가 필요하다.

[법무법인 신광 김한빈 변호사]


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