정부가 서민 무주택자의 ‘내 집 마련’을 돕기 위해 생애 최초 주택 구입자에 한해 집값의 80%까지 금융기관에서 빌릴 수 있도록 주택담보대출비율(LTV)를 완화했지만 소득에 따른 대출 규제와 이미 크게 오른 집값으로 규제 완화 혜택이 실종됐다는 지적이 나온다.

지난 4일 이뉴스투데이의 보도에 따르면 앞서 정부는 이달부터 생애 최초 주택 구매자에게 지역과 주택 가격별로 60~70%를 적용했던 LTV를 80%까지 확대했다.

LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 인정되는 자산 가치 비율을 말한다.

예컨대 LTV가 40% 적용 시 시세가 10억 원인 집을 구매하기 위해 금융기관에서 대출 받을 수 있는 대출한도는 40%인 4억이 된다.

생애 첫 주택 구매자는 지역과 주택 가격에 상관없이 LTV를 80%를 적용해 자칫 서울의 10억 원짜리 아파트를 구매할 때 8억까지 대출이 가능한 것으로 오해할 수 있지만 실상은 그렇지 않다.

일단 대출한도가 6억 원으로 제한된다.

KB부동산이 발표한 지난달 10일부터 20일까지 서울지역 아파트 매매가격을 조사한 결과, 중위가격이 10억9291만원으로 조사됐다.

이미 서울 아파트 절반 이상이 10억이 넘긴 상황에서 6억 원을 대출받아 서울 내 아파트를 사기는 현실적으로 어렵다.

대출한도는 6억 원이지만 고소득자가 아니면 한도를 꽉꽉 채워 6억 원의 대출을 받는 차주도 거의 없을 것으로 보인다.

소득으로 대출한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 규제가 우선 적용되기 때문이다.

DSR은 모든 대출에 대해 원리금(원금+이자)을 연소득으로 나눈 비율로 소득에 따라 대출 한도가 결정된다.

DSR 40%를 적용하면 연간 대출 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다.

특히 DSR 규제는 최근 강화되는 추세다.

DSR 규제는 지난 7월부터 적용 대상이 종전 총 대출액 2억 원 초과 차주에서 1억 원 초과 차주로 확대됐다.

이 때문에 전문가들은 보다 유연한 DSR 규제를 도입할 필요가 있다고 제안한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “LTV가 완화됐지만 DSR 규제에 막혀 실제 혜택을 보는 무주택자는 많지 않을 것으로 보인다”면서 “DSR 규제는 소득에 의해 대출한도가 정해지기 때문에 자칫 기존의 정책 목표와 달리 고소득층에게만 규제 완화 효과가 돌아갈 수 있다”고 말했다.

이어 “생애 최초 주택 구매자에 한해 DSR 규제를 유연하게 적용해 LTV 완화의 실효성을 확보할 필요가 있다”고 덧붙였다.

 

[뉴스인사이드 김희선 기자 news@newsinside.kr]